Visure Catastali: guida completa alle diverse tipologie

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Quando si tratta di verificare lo stato di un immobile ( per compravendite, successioni, perizie, pratiche edilizie o semplici controlli) la consultazione delle visure catastali è fondamentale. Oggi è possibile ottenere online, in pochi minuti, diversi tipi di visure e documenti catastali ufficiali. In questo articolo illustreremo in modo esaustivo le diverse tipologie di Visure Catastali, spiegando a cosa servono, cosa contengono e quali sono le differenze.

Cos’è una Visura Catastale

La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate (ufficio Catasto o Conservatoria, a seconda del tipo di visura) che consente di accedere alle informazioni ufficiali relative a terreni o fabbricati. 

Le informazioni che può restituire includono: dati identificativi (foglio, particella, subalterno…), dati di classamento, superficie/consistenza, rendita catastale, dati degli intestatari, eventuali variazioni nel tempo, e, in alcuni casi, rappresentazioni grafiche come planimetrie o estratti mappa.

È importante sottolineare che la visura catastale ha valore informativo e fiscale: serve a conoscere lo “status catastale” dell’immobile. Non costituisce un titolo probatorio di proprietà: per questo occorrono documenti ufficiali di pubblicità immobiliare (come la visura ipotecaria / ipocatastale).

Le Diverse Tipologie di Visure Catastali Online

Di seguito analizziamo nel dettaglio ciascuna tipologia di visura, spiegando a cosa serve, cosa contiene, e quando conviene richiederla.

Visura catastale ordinaria

La Visura Catastale Ordinaria può essere di 3 tipi: per Immobile, per Persona Fisica e per Persona Giuridica

Visura Catastale per Immobile

• A Cosa serve: serve a conoscere la situazione catastale aggiornata di un singolo immobile (fabbricato o terreno). Utile in caso di acquisto, vendita, mutuo, verifica fiscale, verifica rendita catastale, accertamenti fiscali.
• Cosa contiene: contiene dati identificativi (provincia, comune, foglio, particella e, se applicabile, subalterno), categoria catastale, classe, consistenza (vani o metri quadrati), superficie catastale, rendita catastale, indirizzo (per gli immobili urbani), dati anagrafici del/dei proprietari (nome, codice fiscale, eventuali quote di comproprietà), destinazione d’uso, zona censuaria, e altri dati tecnici riferiti all’immobile.
• Quando richiederla: conviene richiederla quando si hanno bisogno di informazioni dettagliate e aggiornate su un immobile specifico per una compravendita, un mutuo, per stabilire la base imponibile per imposte come IMU, o per verifiche fiscali / catastali.

A chiunque servisse questa tipologia di visura può richiederla qui: Visura Catastale Ordinaria

Visura Catastale per Persona Fisica

• Cosa serve: serve ad ottenere l’elenco di tutti gli immobili intestati a una data persona fisica, in una provincia specifica. Utile per verificare il patrimonio immobiliare di una persona, per successivi accertamenti fiscali, per successioni, per pianificazione patrimoniale.
• Cosa contiene: per ciascun immobile intestato contiene: dati identificativi, categoria, rendita catastale, eventuali quote di possesso, ma non planimetrie o mappe grafiche.
• Quando richiederla: conviene richiederla quando si vuole avere una panoramica completa degli immobili di una persona (utile a professionisti del settore immobiliare, consulenti fiscali, eredi, acquirenti che vogliono verificare l’eventuale gravosità patrimoniale).

A chiunque servisse questa tipologia di visura può richiederla qui: Visura Catastale per Persona Fisica

Visura Catastale per Persona Giuridica

• Cosa serve: come per la persona fisica, ma riferito a società, enti o imprese: restituisce l’elenco degli immobili intestati all’ente giuridico all’interno di una provincia.
• Cosa contiene: contiene dati analoghi a quelli della visura per persona fisica: identificativi catastali, rendita, intestatari (in questo caso, ragione sociale), eventuali quote, esclusi elementi grafici come planimetrie o mappe.
• Quando richiederla: è utile per società che posseggono più immobili, per analisi patrimoniale, per perizie, per verifiche fiscali o operative.

A chiunque servisse questa tipologia di visura può richiederla qui: Visura Catastale per Persona Giuridica

Visure catastali “storica”

Spesso non basta conoscere lo stato attuale di un immobile: può essere necessario ricostruire la sua storia catastale. In questi casi entrano in gioco le visure storiche.

Visura Catastale Storica Immobile

• Cosa serve: serve ad ottenere l’evoluzione catastale di un immobile nel tempo: variazioni di proprietà, frazionamenti, cambi catastali, modifiche nella consistenza o nella rendita, successive intestazioni.
• Cosa contiene: contiene tutti i dati presenti nella visura “ordinaria” ma con l’aggiunta di una cronologia delle variazioni: precedenti intestatari, modifiche catastali/frazionamenti, eventuali cambiamenti di categoria o consistenza, variazioni nella rendita, etc.
• Quando richiederla: serve quando si vuole tracciare la storia di un bene immobiliare (ad esempio per verificare passaggi di proprietà), per successioni, per accertamenti su frazionamenti, per perizie o per analisi storiche dell’immobile.

A chiunque servisse questa tipologia di visura può richiederla qui: Visura Catastale Storica Immobile

Visura Catastale Storica per Persona Fisica

• Cosa serve: serve ad ottenere l’elenco di tutti gli immobili che sono stati intestati a una persona fisica nel corso degli anni, nella provincia richiesta. Utile per ricostruire cambi di proprietà, verificare dissesti, successioni, cessioni, compravendite, frazionamenti.
• Cosa contiene: per ogni immobile storicizzato contiene: dati catastali, rendita, intestatari, con anche la storia delle variazioni (intestazioni precedenti, modifiche, etc.). Grafica o mappe generalmente non incluse
• Quando richiederla: conviene richiederla quando si ha bisogno di un quadro storico su tutti gli immobili attribuiti a una persona. Utile per pratiche ereditarie, verifiche storiche, analisi patrimoniali.

A chiunque servisse questa tipologia di visura può richiederla qui: Visura Catastale Storica per Persona Fisica

Visura Catastale Storica per Persona Giuridica

• Cosa serve e cosa contiene: analoghe alla versione per persona fisica, ma riferite a una società o ente giuridico: elenco di tutti gli immobili che l’ente ha posseduto nel tempo in una data provincia, con dettagli e cronologia delle variazioni catastali.
• Quando richiederla: risulta utile per società che nel tempo hanno acquisito o venduto immobili; per controllo patrimoniale, per perizie o verifiche contabili/legali.

A chiunque servisse questa tipologia di visura può richiederla qui: Visura Catastale Storica per Persona Giuridica

Visure ipocatastali / ipotecarie e ricerche ipotecarie

Accanto alle classiche visure catastali, esistono anche strumenti per verificare la presenza di ipoteche, gravami, pignoramenti e trascrizioni nella conservatoria dei registri immobiliari. Questi documenti servono per conoscere la “storia giuridica e dei vincoli” di un immobile:

• Ispezione Ipocatastale Nazionale: ricerca su scala nazionale, utile per scoprire in quali Conservatorie risultano formalità (ipoteche, trascrizioni, annotazioni) relative a un determinato soggetto. Ideale per verificare carichi pendenti o gravami a nome di persona fisica o giuridica. A chiunque servisse il documento può richiederlo qui: Ispezione Ipocatastale Nazionale
• Visura Ipocatastale per Soggetto: fornisce l’elenco delle formalità (ipoteche, pignoramenti, trascrizioni) intestate a un soggetto. Utile per chi vuole verificare la propria situazione patrimoniale/giuridica oppure per acquirenti che vogliono accertarsi che il venditore non abbia gravami sull’immobile. A chiunque servisse questa tipologia di visura può richiederla qui: Visura Ipocatastale per Soggetto
• Visura Ipotecaria per Immobile: consente di ottenere tutte le formalità relative a un immobile specifico: ipoteche, trascrizioni, pignoramenti, vincoli. Fondamentale in caso di acquisto per verificare che l’immobile sia “libero” da vincoli. A chiunque servisse questa tipologia di visura può richiederla qui: Visura Ipotecaria per Immobile
• Visura Ipocatastale di Singola Nota: permette di richiedere dettagli su una singola formalità (trascrizione, iscrizione, annotazione), se si conosce il numero della nota. Utile per approfondire una specifica trascrizione o atto. A chiunque servisse questa tipologia di visura può richiederla qui: Visura Ipocatastale di Singola Nota

Nota importante: a differenza della visura catastale (che ha valore descrittivo e fiscale), le visure ipotecarie/ ipocatastali riguardano la pubblicità immobiliare pertanto sono fondamentali per atti giuridici, compravendite, mutui, successioni, contenziosi. 

Documenti grafici e planimetrici

Spesso per pratiche edilizie, ristrutturazioni, frazionamenti o perizie è utile avere la rappresentazione grafica dell’immobile. Per questo motivo esistono anche:

• Planimetria Catastale: è la mappa grafica dell’unità immobiliare (interni, locali, subalterni…), utile per verificare la distribuzione degli spazi, la consistenza reale, particelle, confini. A chiunque servisse può richiederla qui: Planimetria Catastale
• Elaborato planimetrico: è il documento tecnico con rappresentazione grafica aggiornata dell’immobile, elenco subalterni, eventuali frazionamenti o modifiche. Risulta utile per pratiche edilizie, frazionamenti, perizie, ristrutturazioni. A chiunque servisse può richiederlo qui: Elaborato planimetrico
• Estratto di Mappa (per Persona o per Società): rappresentazione cartografica ufficiale di terreni o fabbricati, con dati catastali aggiornati. Utile per descrivere l’ubicazione, i confini, la consistenza del terreno o fabbricato su terreno. A chiunque servisse può richiederlo qui quello per società: Estratto di Mappa per Società E qui quello per Persona: Estratto di Mappa per Persona
  
  

Differenze principali fra le tipologie: quando scegliere l’una o l’altra

Per comodità elenchiamo di seguito il tipo di visura consigliata in base alla finalità o all’esigenza:

A chi servisse avere a disposizione la lista di tutti i prodotti può cliccare qui: Visura Catastale

Perché richiedere visure catastali: usi principali

Le visure catastali e i documenti correlati sono indispensabili in numerose situazioni:

• Compravendita immobiliare: per verificare che l’immobile esista come descritto, conoscere la rendita catastale, la consistenza, la proprietà, la destinazione d’uso, e, con planimetrie,  la situazione reale dell’immobile.
• Mutui e finanziamenti: le banche richiedono visure aggiornate per valutare l’immobile.
• Pratiche edilizie / ristrutturazioni / accatastamenti o frazionamenti: servono planimetrie o estratti di mappa per la rappresentazione grafica ufficiale.
• Successioni, donazioni, divisioni ereditarie: per verificare la titolarità degli immobili e la loro storia catastale, utile in caso di più passaggi di proprietà.
• Perizie e valutazioni immobiliari / patrimoniali: per avere un quadro preciso e ufficiale dei dati catastali, della consistenza, della rendita, della storia dell’immobile.
• Controlli fiscali / tassazioni immobiliari (IMU, TASI, imposte di registro, valore catastale): la rendita catastale è fondamentale per calcolare le imposte dovute.
  
  

Limiti e chiarimenti importanti

• Una visura catastale non certifica la proprietà effettiva: essa segnala solo la situazione catastale (intestatari contenuti nel database), ma la prova legale di proprietà si ha tramite atti trascritti nella conservatoria (visure ipotecarie / ipocatastali).
• I dati riportati sono pubblici, e in molti casi chiunque può richiederli, anche senza essere il proprietario.
• I dati contenuti sono “al momento della richiesta”: se successivamente l’immobile subisce modifiche (frazione, ristrutturazione, cambi di intestazione), la visura dovrà essere aggiornata per riflettere lo stato reale.
• La visura catastale da sola potrebbe non bastare: per un quadro giuridico completo (vincoli, ipoteche, trascrizioni) è spesso necessario affiancare una visura ipotecaria / ipocatastale o altri documenti ufficiali.
  
  

Domande frequenti e risposte

Le visure catastali “scadono”?
No, formalmente non hanno una scadenza. Tuttavia, se nel tempo l’immobile subisce variazioni (ristrutturazioni, frazionamenti, aggiornamenti catastali), la visura perde di validità informativa. Per avere dati aggiornati occorre richiederne una nuova. 

Una visura catastale prova la proprietà?
No, la visura catastale descrive lo stato catastale rilevato, ma non costituisce prova legale di proprietà. Per avere certezza giuridica serve un atto di pubblicità immobiliare (trascrizione in conservatoria), visibile tramite visura ipotecaria / ipocatastale.

È possibile richiedere visure anche se non sono il proprietario?
Sì, molte informazioni catastali sono pubbliche, perciò chiunque può richiedere visure “per soggetto” o “per immobile”, inserendo i dati corretti.

Serve un tecnico (geometra, architetto) per richiedere la visura?
No, è sufficiente compilare il form online con i dati richiesti. Tuttavia, per interpretare planimetrie, elaborati tecnici o in caso di variazioni catastali, potrebbe essere utile il supporto di un professionista.

Ricapitolando (in sintesi)

Le visure catastali rappresentano uno strumento indispensabile per chiunque abbia a che fare con immobili in Italia: proprietari, acquirenti, professionisti, consulenti, studi tecnici, notai. Grazie a servizi di Visure Catastali Online è oggi possibile ottenere in pochi minuti visure e documenti ufficiali, con costi trasparenti, in pochi secondi, direttamente online e senza bisogno di recarsi fisicamente agli uffici del Catasto o Conservatoria dell’Agenzia delle Entrate.

Tuttavia è fondamentale comprendere le differenze tra le varie tipologie (ordinaria vs storica, per immobile vs per soggetto, catastale vs ipocatastale, visura vs mappa/planimetria) per scegliere il documento giusto per le proprie esigenze. Spesso, soprattutto in occasione di compravendite, mutui, successioni o perizie, può essere opportuno richiedere più di un tipo di visura per avere un quadro completo: tecnico, fiscale e giuridico.

Infine, è bene ricordare che la visura catastale offre dati utili e ufficiali, ma non sostituisce la documentazione legale di proprietà; per questo, in casi di transazioni immobiliari o atti pubblici, è buona pratica affiancarla con visure ipotecarie / ipocatastali e consultare eventualmente un professionista.